Top 3 Cổ phiếu ngành Bất Động Sản tốt nhất 2025

A. Diễn Biến và Tiềm Năng Ngành Bất Động Sản Năm 2025: Cơ Hội Vàng cho Các Nhà Đầu Tư

Năm 2024 đánh dấu một giai đoạn hồi phục mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong phân khúc nhà ở và bất động sản công nghiệp. Tổng lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 38.150 căn, tăng 104% so với năm 2023. Trong đó, Hà Nội chiếm hơn 30.000 giao dịch, vượt qua mức kỷ lục của năm 2019, còn TP.HCM vẫn ghi nhận sự sụt giảm nhẹ​.

Một số yếu tố chính thúc đẩy sự phục hồi trong năm 2024 bao gồm:

• Cải thiện nguồn cung mới: Chính phủ đẩy mạnh phê duyệt dự án, giúp nhiều dự án trước đây bị đình trệ được mở bán trở lại.
• Nhu cầu mua nhà để ở tăng mạnh: Xu hướng “an cư lạc nghiệp” tiếp tục thúc đẩy thị trường, đặc biệt là phân khúc trung cấp.
• Hạ tầng phát triển: Các dự án lớn như đường Vành đai 3 (TP.HCM), Vành đai 4 (Hà Nội), Sân bay Long Thành và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu góp phần tạo cú hích cho thị trường

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi và phát triển mạnh mẽ, đặc biệt ở các phân khúc chính: nhà ở, bất động sản khu công nghiệp

Theo DXS- FERI, dự báo nguồn cung sơ cấp mới sẽ tăng 30-40% so với năm 2024, với hơn 100 dự án mới dự kiến mở bán​. Phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang vẫn giữ vị thế dẫn đầu tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, nhu cầu mua nhà dự kiến sẽ được duy trì nhờ:

• Lãi suất thấp hơn: Chính phủ tiếp tục có các biện pháp ổn định tín dụng, giúp người dân tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.
• Cải thiện pháp lý: Nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý đã được gỡ bỏ, giúp các chủ đầu tư tự tin triển khai.
• Dòng tiền đầu tư quay trở lại: Nhà đầu tư dần lấy lại niềm tin vào thị trường​.

Theo khảo sát của CBRE, nhu cầu mua nhà vẫn ở mức cao, trong đó căn hộ chung cư là sản phẩm được ưa chuộng nhất. Các yếu tố thúc đẩy thị trường nhà ở bao gồm:

• Quỹ đất trung tâm khan hiếm, khiến giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận như Đông Anh, Long Biên (Hà Nội) và Thủ Đức, Bình Chánh (TP.HCM) tăng mạnh​.
• Bất động sản xanh đang trở thành xu hướng, với nhu cầu tăng cao đối với các dự án tích hợp công viên, khu sinh thái.

Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc, nhờ các hiệp định thương mại tự do (FTA). Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương đạt mức 80-90%​. Các dự án khu công nghiệp mới như KCN Đông Anh (Hà Nội) và KCN Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ là động lực tăng trưởng chính trong năm 2025.

3.1. Cải thiện nguồn cung

• Lượng dự án bất động sản cấp phép mới trong năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ và dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2025-2026. Điều này được thúc đẩy bởi:
• Cơ quan quản lý đẩy nhanh tiến độ phê duyệt nhờ đã thích ứng với khung pháp lý mới và ổn định bộ máy nhân sự.
• Các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, đặc biệt là hoạt động của Tổ Công tác, giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng.
• Hiệu ứng quy hoạch tỉnh: Sau khi công bố quy hoạch, làn sóng phê duyệt đầu tư và triển khai dự án thường diễn ra trong vòng 6-12 tháng.
• Nhiều doanh nghiệp đã hoàn tất tái cấu trúc tài chính và danh mục đầu tư, qua đó tiếp cận lại nguồn vốn và được chính quyền tạo điều kiện tái khởi động dự án. Nhờ đà hồi phục này, nhiều chủ đầu tư đã khởi động lại hoặc triển khai các phân khu dự án mới từ giữa năm 2024. Một lượng lớn nguồn cung mới dự kiến sẽ ra mắt thị trường trong giai đoạn 2025-2026, tạo động lực tăng trưởng cho toàn ngành.

3.2. Gia tăng nhu cầu giao dịch

• Nhu cầu nhà ở thực vững chắc và sự phục hồi của một số phân khúc BĐS liên thông sẽ thúc đẩy giao dịch sơ cấp tăng trưởng mạnh trong năm 2025.
• Thị trường Hà Nội tiếp tục vượt trội, trong khi TP.HCM và các khu vực vệ tinh sẽ dần phục hồi.
• Hoạt động giao dịch và thanh khoản thị trường bất động sản dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2025, nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý. Điều này kích thích nhu cầu mua nhà không chỉ để ở mà còn để đầu tư.

3.3. Giá bán có xu hướng tăng

• Giá bán trung bình của căn hộ và BĐS liên thông dự báo tiếp tục tăng nhẹ.
• Tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại nhưng vẫn duy trì mức tăng trưởng một chữ số so với năm 2024.

Đây là nhận định từ Nhật Nguyễn của Tổ Buôn Chứng Khoán dựa trên kỳ vọng cá nhân.

Doanh thu 9T.2024 đạt 1.232 tỷ đồng, giảm 24,2% so với cùng kì do dự án trọng điểm The Privia
(Q.Bình Tân, TP.HCM) với hơn 1.000 căn hộ vẫn chưa thực hiện bàn giao trong các quý đầu năm. Lợi nhuận thuần đạt 412 tỷ đồng (-37,1% yoy).

Động lực tăng trưởng đến từ:

• The Privia (Q. Bình Tân, TP.HCM) – Đóng Góp Lợi Nhuận Lớn Từ Cuối 2024:
  Từ tháng 10/2024, KDH đã hoàn thành nghiệm thu và bàn giao 1.043 căn hộ.
  Dự án có mức giá bán cao, dự kiến mang lại 3.000 tỷ đồng doanh thu, phần lớn ghi nhận trong Q4/2024 & Q1/2025.
• The Foresta (TP. Thủ Đức, TP.HCM) – Đóng Góp LNST Từ 2025:
  Hoàn thành xây thô và đang hoàn thiện nội – ngoại thất, dự kiến mở bán từ đầu 2025 với giá 200 – 250 triệu đồng/m².
  Nhờ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ năm 2022, dự án có biên lợi nhuận cao và dự kiến đóng góp 2.500 tỷ đồng LNST trong giai đoạn 2025 – 2026.
• The Solina (Bình Chánh, TP.HCM) – Dự Kiến Đóng Góp Dòng Tiền Lớn:
  KDH đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính giai đoạn 1 (13,4 ha) vào tháng 07/2024 và đang triển khai hạ tầng.
  Dự kiến ra mắt năm 2025 với giá bán 110 triệu đồng/m² (chỉ tính tiền đất).
  Phần thấp tầng của dự án có thể mang lại 5.500 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong giai đoạn 2025 – 2027.

• Cổ phiếu tích lũy trên mẫu hình nền chồng nền. Kỳ vọng tới Q2 2025, giá sẽ chạy dần về đỉnh cũ tương ứng vùng giá 42,000 Đ/CP (upside ~ 20%)
• Định giá chiết khấu lợi nhuận thặng dư và P/B theo VCBS, mức giá hợp lý đối với KDH là 39,198 Đ/CP (upside ~ 13%)

KQKD 9T.2024: KQKD giảm mạnh so với cùng kì với doanh thu đạt 828 tỷ đồng (-46,4% yoy), LN thuần đạt 15 tỷ đồng (cùng kì là 194 tỷ đồng) do: (1) Dự án cao tầng Akari City giai đoạn 2 – Bình Tân, TP.HCM chưa thực hiện bàn giao, (2) Biên LN gộp suy giảm do trong kì các dự án Waterpoint (Long An) và Central Lake (Cần Thơ) chủ yếu tập trung bán hàng phân khúc EhomeS (với giá bán thấp).

Động lực tăng trưởng đến từ:

1. Bùng Nổ Kết Quả Kinh Doanh (Q4/2024)

• Akari City (Giai đoạn 2, Bình Tân, TP.HCM) bắt đầu bàn giao từ tháng 10/2024.
• Dự kiến hoàn thành bàn giao 1.000 căn hộ, mang về 3.300 tỷ đồng doanh thu trong Q4/2024.

2. Các Dự Án Trọng Điểm 2025-2028

Waterpoint (Long An)
The Pearl – phân khu biệt thự & liền kề sẽ mở bán đầu năm 2025. Giá bán dự báo tăng mạnh nhờ TTTM Aeon Mall khởi công.

Nam Long Central Lake (Cần Thơ)
Dự án chính thức mở bán từ tháng 11/2024, được thị trường đón nhận tích cực.

Izumi City & Paragon Đại Phước (Đồng Nai)
Quy hoạch TP. Biên Hòa đã điều chỉnh, giúp dự án Izumi City (170 ha) sẵn sàng kinh doanh từ 2025-2026.
Hai dự án này dự kiến mang về hơn 21.000 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong giai đoạn 2025-2028, với biên lợi nhuận hấp dẫn.

• Cổ phiếu về vùng hỗ trợ quanh mức giá 32.x đã có tín hiệu phục hồi tốt vượt MA20, khả năng sẽ tích lũy quanh vùng 34 -36.x trước bước vào sóng tăng trưởng
• NLG hiện đang giao dịch ở mức P/B là 1,4x, theo VCBS định giá mức giá kỳ vọng đối với NLG là 45,900 Đ/CP (upside ~ 33%)

KQKD 9T.2024: Doanh thu 9T.2024 đạt 391 tỷ đồng (-17,5% yoy), chủ yếu đến từ sự suy giảm của doanh thu chuyển nhượng bất động sản (đạt 76 tỷ đồng, trong khi cùng kì là 113 tỷ đồng) do dự án trọng điểm The Light City (P.12, TP.Vũng Tàu) đã cơ bản hoàn thành bàn giao các sản phẩm thuộc phân khu đã mở bán trong giai đoạn 2021 – 2022. Lợi nhuận thuần ghi nhận mức sụt giảm 22,6% so với cùng kì, đạt 65 tỷ đồng.

Động lực tăng trưởng đến từ:

1. Tiềm Năng Tăng Trưởng Lớn Của Bắc Vũng Tàu

• TP. Vũng Tàu có chủ trương di dời trung tâm hành chính về khu vực Bắc Vũng Tàu.
• Hạ tầng quy hoạch tốt, quỹ đất rộng rãi phù hợp để phát triển các khu đô thị tích hợp.
• Hưởng lợi từ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, dự kiến hoàn thành cuối năm 2025.

2. Dự Án Trọng Điểm Của HDC Giai Đoạn 2025-2028

The Light City (Giai đoạn 1 – 27,2 ha, P.12, TP. Vũng Tàu)
HDC đã được cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai (đợt 2, 199 căn LK & BT). Dự kiến mở bán phân khu mới trong năm 2025. Các sản phẩm còn lại dự kiến mang về hơn 5.000 tỷ đồng doanh thu với biên lợi nhuận cao.

KĐT Phước Thắng (75 ha, P.12, TP. Vũng Tàu)
HDC đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư, mở đường cho việc hoàn thiện pháp lý. Dự kiến bắt đầu triển khai hạ tầng từ năm 2025. Với 38 ha đất ở, dự án có thể đóng góp hơn 10.000 tỷ đồng doanh thu khi đi vào kinh doanh.

• Cổ phiếu HDC đã có tín hiệu phục hồi tại vùng hỗ trợ 23.x cho thấy đây là một hỗ đáng trợ tin cậy. Kỳ vọng giá vượt MA20 sẽ bước vào nhịp hồi lên biên trên của kênh giá tương ứng vùng kháng cự 29 -30.x
• Định giá chiết khấu lợi nhuận thặng dư và P/B theo VCBS, mức giá hợp lý đối với HDC là 32,075 Đ/CP (upside ~31%)

________________________________________________________________________________________________________________

Trên đây là các thông tin kỳ vọng cho bức tranh Cổ phiếu Bất động sản trong 2025 và các cổ phiếu tiềm năng. Quý nhà đầu tư tham khảo và cân nhắc kỹ trước khi tự đưa ra quyết định đầu tư
_________________________________________________________________________________________________________